Kentsel dönüşüm projelerinde veya maketten konut satışlarında en büyük kabus, inşaat firmasının iflas etmesi veya projeyi yarım bırakmasıdır. Yıllarca süren hukuk mücadelelerinin ve mağduriyetlerin önüne geçmek amacıyla devlet tarafından hayata geçirilen en güçlü güvence mekanizması Bina Tamamlama Sigortasıdır. Peki, Bina Tamamlama Sigortası nedir? Zorunlu mu?
Bina Tamamlama Sigortası Nedir?
Bina Tamamlama Sigortası; ön ödemeli konut satışlarında (maketten satış) ve kentsel dönüşüm projelerinde, inşaat firmasının iflası veya taahhüdünü yerine getirememesi durumunda, alıcıların ödediği parayı yasal faiziyle geri almasını veya inşaatın tamamlanmasını garanti altına alan bir kefalet sigortasıdır.
Bu sigorta, inşaat sektörünün "kaskosu" gibidir. Müteahhit firma inşaatı yarım bırakıp gitse bile, sigorta şirketi devreye girerek ya inşaatı tamamlayacak başka bir firmayı finanse eder ya da hak sahiplerine o güne kadar ödedikleri tüm bedelleri iade eder.
Bina Tamamlama Sigortası Zorunlu mu?
Evet, belirli projeler için zorunludur. Tüketici Kanunu ve ilgili yönetmelikler gereği; 30 konutun üzerindeki ön ödemeli konut satış projelerinde, inşaat firmalarının tüketiciden ödeme alabilmesi için bir teminat sunması şarttır. Bu teminat yöntemlerinden biri ve en işlevsel olanı Bina Tamamlama Sigortası'dır.
Yani bir müteahhit, "Ben maketten 50 dairelik proje satacağım" diyorsa, yasal olarak ya banka teminat mektubu sunmalı ya da Bina Tamamlama Sigortası yaptırmalıdır.
Bina Tamamlama Sigortası Maliyeti Kime Aittir?
Sigortanın prim ödemesi ve maliyeti tamamen müteahhit firmaya (inşaat şirketine) aittir. Konut alıcısı veya arsa sahibi bu sigorta için cebinden ekstra bir ücret ödemez.
Sigorta şirketi, inşaat firmasının mali yapısını, geçmiş projelerini ve kredi notunu detaylıca inceler (Risk Analizi). Eğer firma güvenilir bulunursa poliçe düzenlenir. Bu süreç, aslında tüketici için de bir "Güven Endeksi" niteliğindedir; çünkü sigorta şirketinin kefil olmadığı bir firmadan konut almak büyük risk taşır.
Bina Tamamlama Sigortası Hesaplama Nasıl Yapılır?
Bina Tamamlama Sigortası hesaplaması, standart bir trafik sigortası gibi sabit fiyatlı değildir. Her proje için özel bir aktüeryal çalışma yapılır. Fiyatı belirleyen ana kriterler şunlardır:
- Proje Bedeli: İnşaatın toplam maliyeti ve konutların satış değeri.
- Firmanın Risk Puanı: Müteahhidin finansal geçmişi, bitirdiği işler ve kredi notu.
- Proje Süresi: İnşaatın ne kadar süreceği (Süre uzadıkça risk ve prim artar).
- Teminat Limiti: Sigorta şirketinin üstlendiği maksimum tazminat tutarı.
Genel olarak sigorta prim oranı, projenin toplam maliyetinin belirli bir yüzdesi (Örneğin %1 - %3 arası) olarak belirlenir. Kesin hesaplama için sigorta şirketine projenin teknik şartnamesi ve firmanın mali verileri sunulmalıdır.
Bina Tamamlama Sigortası Hangi Durumlarda Devreye Girer?
Poliçenin devreye girmesi ve tazminat ödemesi yapılması için aşağıdaki durumların gerçekleşmesi gerekir:
- İflas: İnşaat firmasının resmen iflas etmesi.
- Teslimatın Gecikmesi: Sözleşmede belirtilen teslim tarihinden itibaren (genellikle 12 ay) geçmesine rağmen konutun teslim edilmemesi.
- Fiili İmkansızlık: Müteahhidin vefatı, kaçması veya şirketin tasfiyesi gibi nedenlerle inşaatın tamamlanmasının imkânsız hale gelmesi.
- Kapsam Dışı Durumlar: Doğal afetler (deprem, sel), savaş, nükleer riskler veya kamunun projeyi durdurması (imar değişikliği vb.) gibi müteahhidin kusuru dışındaki haller genellikle bu sigortanın kapsamı dışındadır. Bu riskler için "İnşaat All Risk" sigortası devreye girmelidir.
Bina Tamamlama Sigortasının Avantajları Nelerdir?
Bu sigorta sistemi, sadece konut alıcısını değil, aslında tüm sektörü koruyan üçlü bir kazan-kazan yapısı sunar:
- Tüketici (Konut Alıcısı) İçin: "Param batacak mı?", "Evim yarım kalır mı?" korkusu biter. Ya evini alır ya parasını.
- İnşaat Firması İçin: Banka kred limitlerini doldurmadan (Teminat mektubu yerine geçer) projeye finansman sağlar, müşteriye güven verir ve satışları hızlandırır.
- Ekonomi İçin: Yarım kalan "hayalet inşaatların" oluşmasını engeller, milli servetin çürümesinin önüne geçer.
Bina Tamamlama Sigortasında Gerekli Evraklar Nelerdir?
İnşaat firmasının sigorta şirketine başvuru yaparken sunması gereken temel belgeler şunlardır:
- Proje Ruhsatı ve Mimari Projeler
- Kat Karşılığı veya Satış Vaadi Sözleşmeleri
- Şirket Bilançosu, Mizan ve Gelir Tablosu (Son 3 yıl)
- Findeks / Kredi Risk Raporları
- Tapu Kayıtları ve Zemin Etüt Raporları